物业用房扩建或改变用途需征求三分之二以上业主同意
近期，有不少网民反映，自己所在小区的物业用房使用不规范。梳理发现，网友反映的情况主要有小区物业在公共区域私自扩建物业用房和把物业用房从事经营活动两类。对此进行了探访。
物业在小区架空层扩建物业用房
网民杜先生曾多次反映，硚口区广电江湾新城小区物业公司，违规占用小区28栋居民楼下架空层，建了80平方米的物业用房。
广电江湾新城小区多数楼栋架空层装饰精致
杜先生介绍，小区每栋楼下都有架空层，并进行了景观装饰，用作居民休闲。但28栋楼下的架空层被占用，用作物业员工宿舍，侵占了业主公共空间。
对此，硚口区古田街道办事处进行调查后回复：该楼栋于2012年5月交房，交房后不久，1楼架空层被改变为物业保安用房，当时未出示任何手续，执法中队当场下达责令整改通知书，督促其整改并完备相关手续，后又下达了自拆通知书。
但小区物业公司做出的情况说明表示，该处改建时，征询了部分业主的意见，因时间长久资料缺失。根据业主听证会结果，有超过三分之二的业主同意物业公司对架空层的使用，古田街道同意暂时予以保留，一旦发现物业公司在使用过程中用作其他产生经济效益的用途，则立即将其拆除。
12月21日中午，前往该小区探访发现，该小区多数居民楼下架空层装修精致，摆放有石桌石凳、绿植等，不少居民在架空层下棋、聊天。28栋楼下架空层则呈封闭状，进入内部看到，架空层被分割为两个房间，一间为员工活动室，一间是员工宿舍，摆放有4张高低床。
小区物业负责人称，小区3期没有规划单独的物业用房，为方便提供服务，物业在架空层建设了物业用房，建设时曾征求相邻业主意见。
对于物业的说法，杜先生则表示，该处建设时，根本没有征求业主意见，业主曾进行阻止，但该处还是强行建成投入使用。
广电江湾新城小区28栋楼下架空层封闭状
物业将办公用房出租开房屋中介、便利店
网民盛先生(化名)曾反映，江汉区圣淘沙小区的物业公司未经业主同意，将物业办公用房出租给一家房产中介公司，用作经营，但其收益却从未进行公示。
江汉区房管局进行调查后回复：已向该物业公司下达整改意见书、限期整改通知书，并现场督促指导物业公司立即废除将物业管理用房进行经营性的协议，无条件将物业管理用房归还全体业主。
“现在变本加厉，又开了一家便利店。”盛先生说，小区分A、B两座，物业用房位于A座入户大厅内，他反映情况后，江汉区相关部门介入处理，物业用房恢复原状。但没过多久，房产中介又入驻了，还多开了一家超市。
23日，进入该小区A座入户门后看到，大厅左右两边都建设有简易玻璃房，左手边是物业办公室和一家小便利店，右手边则是一家房产中介。便利店老板称，房子是通过物业租赁的。而物业公司值班人员对于提问不予答复。
还发现，广电江湾新城小区也曾把21栋居民楼下物业用房用来开超市，在网民进行反映后，古田街城管执法中队已下达《责令限期改正通知书》，物业公司将便民超市停业关闭，改作服务中心使用。
增加物业用房需征求三分之二以上业主同意
注意到，网民针对物业用房使用不规范的投诉，主要分为两种情况：一种是小区原有物业用房不足，物业公司占用架空层等公共区域扩建，开设员工宿舍、食堂等。另一种是物业用房有空余，物业公司拿来出租或挪作他用。
圣淘沙小区物业用房处的便利店
那么，物业用房到底该如何建设使用?产权归属如何?了解到，根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。目前实施的《武汉市物业管理条例》第七条规定，新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。该条例还对物业服务用房的面积作出了规定，最低不少于80平方米。
房管部门了解到，部分已建成多年的小区，因其物业服务用房面积未达到要求，或为满足实际新增需求，物业公司另辟小区公共区域，扩建或新建物业服务用房，引发业主与物业之间的矛盾。另外，按照规定，小区交付使用后，若要增加物业服务用房，须先经过占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
那么物业公司是否有权把物业用房用作经营呢?房管部门工作人员介绍，根据《物业管理条列》第六十二条规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
另外，将于明年起实施的新版《武汉市物业管理条例》中，关于物业服务用房规定更加严格和详细。根据该条例，物业服务用房建筑面积不得低于物业总建筑面积的千分之二，并不得少于100平方米。城乡规划主管部门实施建设工程规划许可，应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查，在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积，并在附图中注明其具体位置。